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「国际股市指数行情」房地产的“金九银十”:领导终究是赢家

赢家,终究,房地产,金九银时间:2021-04-14 10:38:13浏览:184
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房地产的“金九银十”是非常硬核的。10月份数据发布后,各大地产公司纷纷展示肌肉。

智通金融APP显示,各大地产公司10月份基本都发布了销售数据。恒大(03333)、碧桂园(02007)、融创(01918)、保利、万科(02202)的销售面积和销售合同金额均位列前五,而10余家房地产商月均销售数百万平方米,大多实现两位数增长。

10月份前五大销售区域,恒大、碧桂园、融创、保利、万科分别为967.3万平方米、667万平方米、438.9万平方米、282.99万平方米、271.3万平方米。恒大的表现无疑是最好的,其销售面积继8月份的高增长后又创新高,销量连续两个月排名第一。

当然,房地产行业不能只看数量,价格也是一个很重要的指标。下面我们具体分析一下10月和前十个月各大地产公司的表现,尤其是排名前五的领先地产公司,看看行业的现状和前景。

恒大高居榜首

智通金融APP选取10月份销售面积超过100万平方米的12家房地产公司作为案例进行分析研究。

在入选的12家房地产开发商中,10月份总销售面积约为3665.23万平方米,销售合同总额为4279.44亿元,平均销售单价为1168万元/平方米。前十个月销售合同面积2.865亿平方米,销售合同总值3.634万亿元,平均销售单价1268万元/平方米。

排名前五的房地产开发商占了12家房地产开发商近70%的销售面积和金额。前十个月,五大房地产商总销售面积约1.95亿平方米,同比增长10.4%,销售合同总额约2.363万亿元,同比增长10.73%。平均销售单价12100元/平方米,与去年同期基本持平。五大领先楼盘销售单价和整体差别不大。

从个别房地产商来看,世茂地产(00813)和中国海外(00688)的销售单价较高,前十个月的销售单价分别为17940元和20860元。排名第一和第二的恒大和碧桂园,销售单价较低,但销售面积排名第三的万科。

以下是房地产开发商前10个月的销售额和销售单价排名:

数据来源:公开披露的数据处理(2019年前十个月的数据)

以上主要是从平面角度看房地产行业,但需要时间序列分析才能立体看待。房地产行业的前五位其实是巩固的,这五家公司对行业的发展有一定的代表性,往往代表着行业的运行轨迹。

房地产行业正在放缓

从前十个月开始,五大领先楼盘的销量和面积都有所增长,融创中国表现最好,两项指标均领先其他同行。融创可以说是房地产行业的标杆。从过去几年来,销售领域一直以远超同行的速度高速增长。与2015年相比,2018年销售合同面积增加了7.73倍,销售合同金额增加了5.8倍。

数据来源:公开披露的数据处理(图1显示2019年前十个月的同比数据)

但从历年数据来看,不难发现,房地产行业的发展正在逐渐放缓,上述五个销售合同的面积增长逐渐趋于一致,其中融创和碧桂园正从高速增长中逐渐下滑。

记得去年8月,万科喊了一声“活”,贴了一个大横幅。从行业角度看,放缓趋势得到证实。但万科不仅受制于行业,还面临竞争对手的威胁。融创/碧桂园和恒大都在蚕食其市场份额。今年前10个月,万科的销售合同金额和面积远远落后于其他四家领先公司。

很多投资者可能会认为,在国家房地产的严格控制下,房地产企业的销售会很困难,房价会下跌。其实每个房地产企业都有自己的定价策略,在一定的价格范围内运行,有一定的稳定性。比如万科上半年销售单价下降,下半年又回升。碧桂园和恒大的单价保持低位稳定,万科、融创、保利在价格上竞争。

数据来源:公开披露的数据处理

从今年1-10月的运营来看,五大地产的销售合同在单个月内趋于良好状态,个别地产企业下半年整体增速优秀。预计2019年大部分房地产企业仍将保持两位数的增长渠道。居安思危。在行业放缓的情况下,各大房企可能会寻找更多的商机,比如创造产品差异化,从而获得被行业挤出的市场。

创造品牌价值

由于城市布局、产品规格和提供的服务不同,各大房企供应的房子价格会有所不同,但相应的购买力群体可能会趋于一致。所以各大房企要有很大的实力和实惠的门面,这就是“品牌”。其实各大房企的品牌大战已经开始了。

房地产行业可以打造的品牌可以通过商业地产、住宅地产、文化旅游地产等多种方式进行组合。不同的品牌组合会带来不同的效果。在品牌建设方面,我们以前面五家领先的房地产为案例进行研究。

五大地产开发商品牌不同。比如融创中国是打造美好生活的综合服务商,有融创服务品牌、融创文化旅游品牌、融创文化品牌,碧桂园是打造美好生活产品的高科技企业,包括碧桂园农业、地产、酒店品牌,恒大则以大战略大格局碾压同行,有文化旅游品牌、健康品牌。

品牌布局需要投入,但项目盈利能力有些差异。从五大龙头企业历年的财务数据来看,近年来毛利率有明显提升,有逐渐趋同的趋势。与2016年相比,恒大2018年毛利率增长8.1个百分点,碧桂园增长5.97个百分点,融创增长11.28个百分点,保利地产(600048)增长3.5个百分点,万科增长11.5个百分点。

数据来源:公开披露的数据处理

值得一提的是,高水平的毛利率并不一定意味着高投资回报率(ROE)。由于期间成本控制水平和杠杆水平的差异,碧桂园的净资产收益率为19.95%,融创中国为22.7%,万科仅为14.33%,分别比碧桂园和融创低5.65个百分点和8.37个百分点。

总的来说,这五家领先券商的盈利水平在不断提高,这在一定程度上取决于品牌建设的信用。在行业的竞争压力下,具有品牌优势的房地产企业将获得更多的市场份额,而一些小品牌的房地产公司可能会被市场淘汰。

综上所述,房地产行业从最初的野蛮增长进入了生存战。正如万科管理层所说的“活下去”,当行业放缓时,每个房地产企业都会受到影响。前五名的房地产企业在打造品牌优势的同时,在满足自身成长的同时,也在不断提高盈利水平,在未来的竞争格局中具有很大的优势,或者说长期保持稳定的格局。

从估值来看,碧桂园的PE(TTM)只有5倍,低于其他四家领先的房地产开发商。根据相关软件,公司被列为房地产开发商行业,行业估值PE为6.5倍,也低于行业水平,可投资性较高。


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