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在房贷“红线”的严格控制下,购房者非法操作“低息商业贷款”进入楼市的热情有所上升 增发和配股的区别

低息,红线,购房者,房贷,楼市,热情,严格,非法,控制,商业时间:2021-03-24 21:40:56浏览:159
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原标题:在房贷“红线”的严格控制下,购房者操作“低息商业贷款”进入楼市的热情高涨

在房贷“红线”的严格控制下,购房者非法操作“低息商业贷款”进入楼市的热情有所上升

实习记者苗华夏时报()记者李未来上海报道

近日,除监管部门对房企债务管控的“三条红线”外,行业需求侧金融监管也在2020年底迎来了史上最严格的新规。

2020年12月31日,央行、保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,建立房地产贷款集中管理制度,设立不同阶段房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例“双红线”。

业内人士认为,面对房地产融资和需求贷款的收紧,部分个人住房贷款的难度未来可能面临进一步改善。

在这种背景下,一直是违法活动高发区的“商贷家园”,在额度、年限、历史利息等方面都处于相对宽松的时期,似乎比房贷更“有利”,让少数购房者“准备搬家”。

住房贷款背后的“产业链”

近日,业内人士张茹(化名)告诉《中国时报》记者,部分购房者通过全额再抵押获得了“商住楼”形式的贷款,有的甚至达到了评估房价的70%。在严格的抵押贷款规定下,这一比例已经超过了大多数抵押贷款。记者了解到,不仅在利息和年限上,个别银行经营贷款产品的“优势”甚至超过普通房贷。

面对近期出台的房贷“双红线”严控政策,对于某些人来说,“房贷转商贷”似乎是一种“新方式”。

在张茹所处的购买圈,有专门“帮助”有需要的人进行商业贷款的中间商,服务费点不一。可以运营的项目有“制造流水”和包装公司。需求者一般有两种。一种是房贷利率高,希望用利率更低的经营性贷款代替现有的房贷,以节省每月的供给成本。这就需要先把房贷全款还清,再把房子房贷作为经营性贷款。第二种是直接全款买房,然后做商业贷款,还清预付款。

张茹告诉记者,经过中间商“帮助”有需要的人,成功的贷款发放期限从30年到房屋评估价格的70%不等,利率可以低至4%。相比普通房贷,这无疑具有更大的“优势”。

《中国时报》记者通过调查了解到,经营性贷款是银行的融资产品之一,银行通常要求贷款资金用于企业或个体户的业务需要。目前银行推出的经营性贷款产品利率集中在3.85%-4.9%之间,少数产品利率在5%以上,百分比多在60%-70%。抵押贷款的期限从1年到30年不等。

比如工行个人业务贷款额度可达1000万元,期限可达10年;中国银行个人业务贷款额度一般不超过500万元,最长贷款期限不超过5年(含5年);广州银行的个人业务贷款比较灵活,贷款额度根据借款人的还款能力、抵押物价值和经营实际需要确定,最长30年,根据客户资质综合确定。

相比商业贷款,住房贷款似乎并不占优势。根据招商银行公布的、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价(LPR),2020年12月21日,住房贷款市场报价(LPR)一年为3.85%,五年以上为4.65%。

用个人贷款计算器计算,假设贷款总额为300万元。按照经营性贷款20年等额本息还款方式,年利率为4.35%,月供约1.9万元,总利息约150万元;住房贷款30年等额本息还款,年利率4.9%,月供约1.6万元,总利息270万元。

从数据中不难看出,使用经营性贷款每月只需多花3000元左右,可缩短10年还款时间,总利息减少近120万元。

"在现实生活中,商业贷款流入房地产市场并不少见."北京金律师事务所主任律师对《中国时报》记者表示,在经营性贷款利率低于抵押贷款利率的情况下,这种现象尤为明显。在一些中介甚至个别银行贷款人员的指导下,一些购房者利用新成立的公司或购买的公司骗取商业贷款,用于支付首付或向各方筹集资金支付全额,然后用房屋抵押贷款偿还之前的过桥贷款。

一些购房贷款的难度可能会增加

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师王小妮告诉《中国时报》记者,“银行按揭贷款给出的红线是让银行将更多资金投入实体经济,而不是流入房地产。三条红线与这笔贷款红线的结合是政策的结合,目的是避免资金流向房地产,从而降低对居民的杠杆作用。”

“预计2021年的贷款会比较集中,对首套房贷和改善贷款的支持会比较大。两套以上住房的购房贷款难度将进一步加大。”王小妮告诉《中国时报》记者,从今年的市场表现来看,2021年住房贷款总量将有所减少,居民住房贷款难度有所提高,一定程度上提高了购房门槛,抑制了部分住房需求的释放。

在此背景下,经营性贷款虽然具有相对较多的“优势”,但需要注意的是,其流入楼市进行交易的行为并不符合相关规定。王雨辰律师向记者明确表示,用商业贷款买房是违法的。商业贷款的初衷是为中小企业的经营提供利益,也明确禁止流入楼市。

“近两年来,楼市确实出现了传统房贷领域之外的变相贷款。在收紧房地产融资监管的大环境下,确实要防范用经营性贷款买房甚至炒房的行为。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向《中国时报》记者强调。

同时,通过查阅相关资料,记者还发现,由于其流入房地产市场的行为日益活跃,各地区对经营性贷款的监管得到加强,处罚力度进一步加大。

2021年1月7日,苏州银保监管局发布的行政处罚信息披露表显示,苏州银行股份有限公司因未落实差别化住房信贷政策、未控制个人业务贷款资金使用被罚款50万元。

此前,2020年12月25日,招商银行盐城分行也因3笔个人经营性贷款非法进入楼市被罚款85万元。同时,信汉银行青岛分行、邮政银行镇江分行、浙商银行苏州分行也因个人业务贷款资金使用不当被罚款。

王雨辰透露,近年来,一些公司和金融机构因类似事情被有关部门处罚。对于个人来说,结果往往是停止放贷,而对于公司和金融机构,往往会处以数百万甚至更高的罚款,但这种现象却屡禁不止,屡禁不止。

那么,面对楼市日益活跃的低息商业贷款,最近出台的房地产贷款集中管理制度是否对相关内容进行了限制?

根据百度百科对房地产贷款概念的解释,房地产贷款是指以房地产或房地产担保的贷款为目的的贷款,包括房地产业务贷款。

但业内相关人士解释,房地产贷款集中管理制度并未明确提及经营性贷款的相关内容,但可以肯定的是,经营性贷款资金适用于企业或个体户的经营需要,原则上不应用于购房。如果贷款后出现资金控制不到位、贷款资金流向禁止区域等问题,也是明令禁止的违法经营行为。

同时,严跃进还表示,央行出台的房地产贷款集中管理制度中提到的红线是指合规贷款,并未明确提出经营性贷款是否纳入红线。但是这方面的贷款申请相对比较困难,要防止更多的经营性贷款流入房地产市场。

至于未来房地产贷款集中管理制度是否会细化经营性贷款相关具体问题,中国时报记者将继续关注。

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