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「基金赎回后几天到帐」为什么出租房屋有倒塌的危险

出租房屋,危险时间:2021-05-02 18:09:57浏览:204
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为什么出租房屋有倒塌的危险

包括美国市场领袖霍顿博士(纽约证券交易所:DHI)在内的房屋建筑商一直在推动一波住房需求,因为住房崩溃后的恐惧所压抑的需求已经产生了大量的销售和收入。

这导致房价飙升,造成了一种局面,可能导致出租屋行业在下一次衰退来袭时崩溃。

对那些建造新房的人来说,好消息是他们没有受到已经完成的销售的影响,但当然会受到需求放缓的影响,因为美国经济放缓将导致工资进一步停滞,或者彻底失业。

风险之所以如此之大,是因为低利率鼓励了消费者在购买新房时购买,这使得他们在经济增长放缓或逆转时面临风险。

对于像对冲基金这样以购买房屋并出租房屋为业的大公司来说,他们也面临着巨大的风险,风险的程度取决于他们的住房投资组合与他们购买房屋的价格水平之间的平衡。

在困难的条件下,租赁市场不会保持每月的价格水平,那些支付高价的人将难以在这些特定的房屋上获利。对于购买房屋的小企业来说也是如此,但这不会对投资者产生影响。

从薪水到薪水生活的风险

风险来自那些靠薪水生活的消费者。

投资者需要密切关注的是大公司持有的特定投资组合,以及他们是否继续以平盘价格购买租赁房产。一旦下一次衰退来临,如果很多公司的投资组合都与高价房产捆绑在一起,就没有多少公司能赚钱。

我在这篇文章中的重点不是那些公司,而是他们将如何影响从建筑商手中收购新房。随着经济放缓,这一速度将开始放缓,从房屋建筑商那里寻找什么是应对这一不可避免的现实的可见策略。

关键指标是房价,以及租房者在艰难时期将如何应对高租金。历史向我们展示了他们是如何应对的,那就是寻找更低的租金。

那些生活在租金上限边缘的租户,当出现困难时,将无法继续支付这些租金。那就是会导致租房市场崩盘的;特别是对于那些处于房价上涨的高端人群。那些在房地产崩盘后的早期有更多租赁投资组合的人,将能够在这场大屠杀中幸存下来。

不管结果如何,这将减少新售出的房屋数量,尤其是中高档市场的房屋。

霍顿博士明智地看到了这种情况,并已经开始关注低价住宅,以抵消高价住宅的放缓。

霍顿博士和快报

考虑到这一点,霍顿博士推出了针对首次购房者的快速单元,提供20万美元以下的新房。原因是贷款人会提供抵押贷款,因为主要是千禧年市场的信贷质量,主要是因为无法拿出首付。

价格较低的房子为年轻买家提供了更好的数量,这使得他们能够以可能负担得起的价格购买新房子。

当经济陷入困境时,这些房屋应该允许他们留在里面。我还没有看到这一点,但看看具有租赁业务模式的对冲基金是否开始收购这些低价房屋,以更好地平衡他们的投资组合,也将是很有趣的。

低价住宅确实会对住宅建筑商的底线产生影响,但这可以通过出售高价住宅来抵消,前提是市场已经存在。目前,霍顿博士已经能够做到这一点,超过了利润率的估计,但高端市场可能是第一个在衰退中承受压力的市场,这将对收益产生下行压力。

尽管如此,以较低的利润率和收益创造收入比创造更少的销售额要好。

抵押风险

经过很长一段时间后,抵押贷款利率开始上升,鉴于美联储最终可能会加息,这种情况可能会继续下去。

但即使它们保持水平,房价的上涨也会使成本上升,这让我们回到了风险因素。不管是哪种情况,住房的高端风险越来越大。

就目前而言,抵押贷款债务与家庭收入的比例仍然相当健康,但考虑到购房成本和价格的不断上涨,这一小小的好处仍需考虑。

最大的风险来自那些信用评分高的人,他们以最高的信用额度买房,然后发生重大事件,如失业或离婚,或其他财务影响重大的事件,导致贷款违约。

这当然随时可能发生,但由于抵押贷款和房价的上涨,风险已经增加。

最后,美联储获得了1.75万亿美元的巨额抵押贷款,仅占美国整体抵押贷款市场的不到20%。直到最近,美联储一直在继续购买,以将抵押贷款的比例保持在这一水平。现在它已经停止这样做了。那个催化剂已经不存在了。

建设者

单户住宅房地产市场的每个部分都将

受这种新兴趋势的影响,但我们会关注房屋建筑商

这里。

已经提到的是霍顿博士,基本上是重新安排它的

投资组合将包括更高比例的低价住房。

大量涉足房地产市场的公司,如

黑石集团(纽约证券交易所:BX)将寻找这些类型的家园

平衡他们庞大的公司投资组合。黑石集团一直在收购大量房屋,目的是将其出租出去,在房地产崩盘后的几年里,黑石集团获得了一些不错的交易。它最近的收购开始变得不那么有利可图,因此应该将目光投向低端市场,以此降低其对高价住宅的敞口。

Lennar(纽约证券交易所:LEN)本季度表现出色,每股收益为0.96美元,轻松超过分析师每股0.79美元的预期。

同比增长23%。伦纳是市场

毛利率领先,但随着毛利率的下降,这种情况正在受到压力

从去年的25.2%上升到最近一个季度的24.1%。这

土地成本的上升是那里的主要催化剂。

至于伦纳住宅的平均销售价格,飙升至

35万美元,增长5%。

在新住房需求上升的时候,首次购房者的住房成本也随之上升。这意味着那些为了出租而买房的人将不得不提高房价来补偿。随着租房者面临负担能力挑战,租房市场将放缓,这意味着伦纳尔将参与这一趋势。

此外,伦纳尔在休斯顿有很多曝光率

由于石油价格低,市场一直处于压力之下,这可能会拖累该公司未来一两年的业绩,或者直到石油价格逆转。新订单

休斯顿在最近一个季度下降了12%。

尽管对首次购房者的需求肯定被压抑了

住房市场的动态正在因为出租而改变

价格限制,这意味着伦纳尔可能会很难

保持增长轨迹。我不相信租赁市场

被伦纳尔、霍顿博士或其他房屋建筑商定价,这可能会让市场大吃一惊。

结论

许多投资者的错误假设是,随着就业市场的发展,经济将继续改善。然而,当家庭收入根据通货膨胀进行调整时,自上一次房地产泡沫以来,大约90%的美国家庭收入下降。

同样,更高的房价和抵押贷款利率使这成为对出租屋的明确威胁,进而对那些为此购买房屋的人的房屋销售构成威胁。

这在很大程度上是基于美国经济开始放缓的假设。中国开始对美国制造业产生重大影响,在我看来,占国内生产总值约70%的美国消费者将能够推动经济增长的想法非常可疑。

是的,上个季度我们的消费者支出有所增加,但基于实际家庭收入的下降,我认为这种情况不会持续下去。我不相信低油价和低油价会释放足够的资金来鼓励这种支出。

任何一家大量投资租赁住房的公司都将在不远的将来接受商业模式测试。那些在更好的市场条件下购买的人将比那些在房价开始上涨时购买的人做得更好。他们没有提高租金的定价权,因为消费者没有钱支付更高的租金。

最终,这将影响房屋建筑商,因为对冲基金和其他规模较小的参与者将停止购买价格更高的新房用于租赁目的…

阅读更多信息参见QuoteMediawww.quotemedia.com的《阿尔法2015年10月1日-美国东部时间上午9:53》


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